부동산 PF시장에 대한 우려가 정부의 ‘50조+α’ 대책으로 겨우 숨을 돌리는 듯하다. 강원지사의 정치적 열정이 불붙인 부동산 PF시장 불안을 잠재우기 위해 금융위원회가 발 벗고 나선 덕이다. 지난 4일 금융위 부위원장이 주재한 금융시장 점검 회의 이후 9대 증권사가 총 4500억원을 출자하는 프로젝트파이낸싱 자산유동화 기업어음 매입 프로그램을 가동한다고 발표했다. 자금 사정이 조금 더 나은 대형 증권사가 시장 경색으로 차환이 어려운 중소형 증권사 보유 A2(-) 등급 이상 ABCP를 매입할 예정이다. 금융당국은 ABCP 매입으로 증가할 증권사의 위험에 대한 경영 평가 부담도 완화한다. 이보다 앞서 지난 1일 금융위는 5대 금융지주 간담회에서 95조원을 금융시장 안정을 위해 지원하겠다고도 했다. 이제 부동산 금융 시장은 안전할 걸까?
부동산 금융시장은 부동산 실물의 개발, 유통에 관련되어 있으므로 궁극적으로 부동산 시장의 그림자다. 지난해부터 본격화한 가계부채의 엄격한 관리 정책과 금리 인상의 영향으로 부동산 수요가 악화하면서 부동산 시장은 급격하게 얼어붙고 있다. 최근의 부동산 PF시장 불안도 사실상 금리 인상부터 시작했다는 것이 맞다. 국내 금리 인상은 달러 금리 인상 등 미국 통화 긴축과 연결되어 있고, 미국 통화 긴축은 인플레이션에, 인플레이션은 다시 코로나 이후 수요 회복, 우크라이나 전쟁, 중국 코로나 봉쇄 정책과 경기 침체, 에너지와 원자재 가격 상승, 글로벌 공급망 교란 등 복합적인 요인이 연쇄적으로 연결됐다.
2019년 이후 부동산 가격 폭등은 한국만의 문제는 아니다. 글로벌 비교에 따르면 불과 몇 개월 전 정권 교체 동력으로 작용한 국내 부동산 가격 상승은 과장된 측면도 있다. 국회예산정책처 보고서의 OECD 국가 비교에 따르면 2020년과 지난해 2년간 주택가격 상승률은 한국이 15.8%로, OECD 평균 23.6%에 미치지 못했다. 저금리, 정부의 무차별적인 서민 지원, 재택근무 확대로 미국 주택가격은 같은 기간 무려 30.9%를 기록했다. 전 세계적 공통 현상인 주택가격 현상은 이제 금리 상승과 함께 거품이 꺼지는 국면을 맞이할 가능성이 크다.
이러한 주택가격 버블 우려 속에 지난달 말 KDI가 금융위기 당시와 코로나19 이후 주택시장을 비교 분석했다. 2008년 금융위기는 바로 주택가격 버블 붕괴 후의 주택 관련 금융상품의 가치 붕괴에서 시작한 것은 널리 알려져 있다. 국내에서도 금융위기 전에 주택가격 폭등과 이후 폭락이 있었으므로 일종의 트라우마가 있을 수 있다. 그러나 코로나19 이후와 금융위기에는 명확한 차이가 있다. 자료1과 자료3에서 보는 것처럼 금융위기 전후에는 ‘금리 인상 → 금리 인하’ 시기였고 코로나19 시기는 반대로 ‘금리 인하 → 금리 인상’ 시기였다. 반면 경제는 금융위기 이후 침체했으나 현재는 양호한 상황이며, 특히 전세 가격과 매매 가격의 비율이 차이가 있다.
또한 전세는 현재의 사용 가치 기준이며 매매 가격은 미래 가치를 기준으로 한다는 의미가 있다. 매매/전세 비율이 낮으면 매매에 집중하여 가격이 상승하는 시기이며, 이 비율이 높으면 전세 가격이 상승하는 시가로 주택의 미래 가치 상승을 기대하는 정도가 낮은 상태다. 자료 4에서 보는 것처럼 현재는 전세/매매 비율이 금융위기 당시보다 안정적이라는 평가다. 2008년 금융위기 때보다 현재 주택시장은 그리 불안정하지 않다는 평가가 가능하다. 그러나 블랙 스완이 판치는 세상에서 앞일은 아무도 모른다.
무엇보다 가장 큰 문제는 금리 인상에 따른 가계부채 부담이다. 지난해 가계소득 대비 가계부채 비율은 207%로 2008년과 2009년에 140% 안팎 수준보다 상당히 높다. 현재 4%까지 상승한 미국의 정책금리는 5%까지 올라간다는 글로벌 은행의 전망이 많다. 11월 FOMC에서 제롬파월 연준 의장도 금리 인상 지속 가능성을 얘기했다. IMF는 금리가 1% 상승할 때 주택가격은 1.5~2.0% 하락한다고 분석했다. 달러 금리와의 역전을 해소하고 원화 약세를 방어하기 위해서 국내 정책금리도 1~1.5% 인상과 이에 따른 상당한 주택가격 추가 조정은 불가피해 보인다. 주택가격 조정은 부동산 담보가치 하락, 임대 소득 감소, 연체율 증가를 수반할 가능이 크며, 다시 신용 경색과 건설 투자 위축으로 이어져 부동산 금융은 더욱 악화할 공산이 크다.
만약 금융위원회의 은행, 증권금융, 대형 증권사를 동원한 자금 지원이 목표한 효과를 거두지 못하면 부동산 PF시장 불안정이 우량금융 시스템으로 확대할 우려가 있다. 2008년 금융위기를 분석한 애덤 투즈의 <붕괴>(CRASH)에 따르면 금융시장을 붕괴시킨 것은 서브프라임 모기지의 금융 상품화도 있었지만, 단기 금융 상품인 머니마켓펀드(MMF)의 투자 대상인 ABCP 투자 회수도 금융시장 붕괴의 한 원인이었다. 현재 ABCP 발 단기 부동산 금융 시장 불안은 자금 공급도 중요하지만 부동산 실물 수요가 뒷받침하지 못하면 부동산 금융 발 금융위기가 닥칠 위험이 있다는 것도 경계해야 한다.
대출 규제와 금리 인상의 결합이 초래한 부동산 시장 위축으로 금융 시스템 불안정은 애초 걱정했던 가계 부문이 아니라 부채기 급격하게 증가한 기업 부문에서 먼저 시작할 수 있다. 기업 부문 금융 불안정이 다시 가계 부문으로 확산하여 악순환의 고리를 만들고 금융위기가 경제 위기로 확대 재생산하는 것을 막아야 한다. 진정한 경제 총괄 사령탑이 제대로 작동하기를 바란다.
