긴축 받아든 주택시장, ‘착시 보합’ 초양극화 새국면

한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 전격 인상하면서 급등세를 보이던 부동산 시장의 분위기가 하락 반전 또는 짙은 관망세로 급속히 재편되고 있다.

이번 조치는 3년 6개월 만에 이루어진 긴축 전환으로, 금융당국의 대출총량 규제 및 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 축소와 맞물려 주택 매수 심리를 직격하고 있다.

기준금리 인상 여파에 시중은행의 총량 관리 기조가 더해져 주택담보대출 금리 상단이 연 5~6%대에 바짝 다가서면서, 기존에 대출 비중을 높여 매수했던 차주들의 원리금 상환 부담이 한계치에 다다르고 있다.

여기에 수도권 대상 스트레스 DSR 강도가 제고됨에 따라, 차주가 실제로 빌릴 수 있는 대출 한도가 대폭 줄어들어 무주택자 및 실수요자의 자금 조달 장벽이 높아졌다.

서울 강북·외곽 지역 및 지방 중저가 아파트 시장은 대출 의존도가 높아 금리 인상의 직접적인 타격을 받는다. 매수 문의가 급감하고 이자 부담을 견디지 못한 영끌족의 급매물이 시장에 나올 경우 가격 하락 폭이 점차 확대될 가능성이 높다.

매수 심리가 급격히 냉각되면서 아파트 거래량은 확연한 감소세를 보이고 있다. 매수자는 대출 이자 부담과 집값 추가 조정 가능성을 염두에 두고 관망으로 돌아선 반면, 매도자는 호가를 쉽게 낮추지 않으면서 시장 전체에 ‘거래 절벽’ 현상이 이어지고 있다.

지방 및 외곽 지역은 대출 규제와 금리 인상의 직접적인 타격을 받으며 매수세가 완전히 끊겨 가격 조정 및 미분양 적체 부담이 이어지는 단절적 양상이 나타나고 있다.

반면 강남 3구, 한강변, 초역세권 신축 단지 등 선호도가 높은 수도권 핵심지는 높은 가격에도 불구하고 매물 잠김과 대기 수요가 지속돼 가격 하락 폭이 제한적이다.

임대차 시장에는 전셋값 상승 및 ‘전세의 월세화’ 현상을 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 집주인들이 늘어난 이자 비용 및 세금 부담을 세입자에게 전가하면서 주요 도심 지역의 월세 가격이 가파르게 상승하는 ‘전세의 월세 전환’ 구조가 더욱 단단해지고 있다.

집주인들이 급하게 가격을 낮춰 팔지 않고 관망하면서 거래량은 극도로 줄어드는 반면, 가격은 고점 대비 소폭 조정에 그치는 ‘거래 절벽 속 착시 보합’ 현상이 나타나고 있다.

전문가들은 추가 금리 인상 가능성이 열려 있는 만큼 단기적으로는 거래량이 급감하며 가격이 하향 조정되는 ‘하락 및 정체 국면’이 이어질 것으로 보고 있다.

다만 수도권을 중심으로 한 입주 물량 가뭄(공급 부족)이 하방을 지지하고 있어, 과거와 같은 전면적인 폭락보다는 지역별·가격대별 격차가 극심해지는 ‘초양극화 양상’이 주택 시장의 주요 흐름으로 자리 잡을 가능성이 높다.

향후 시중은행의 대출 가산금리 추이와 가계부채 관리 정책의 향방이 하반기 주택 시장 변동성을 결정짓는 주요 변수가 될 전망이다.