성수4지구 ‘고도제한’ 공방, 롯데건설 ‘자쿠지’ 몰랐다?

서울 강북권 핵심 정비사업장으로 꼽히는 성수전략정비구역 제4지구(성수4지구) 재개발 정비사업 시공사 선정이 막바지에 접어든 가운데, 롯데건설이 경쟁사인 대우건설 설계안을 두고 제기한 ‘250m 높이 초과’ 주장을 둘러싸고 “팩트 왜곡”이라는 지적이 나오고 있다. 현행 <건축법> 시행령상 높이 산정 기준을 적용하면, 롯데건설의 주장과 다른 결론이 나온다는 설명이다.

최근 롯데건설은 대우건설이 제안한 옥상 커뮤니티 시설과 관련, “수영장 설비 등이 반영돼 건물 높이가 서울시 기준인 250m를 초과할 수 있다”라며 “인·허가 위반 가능성을 인지해 유튜브 홍보 영상에서 관련 시설을 삭제했다”라는 의혹을 조합원들에게 적극 알린 것으로 전해졌다.

그러나 취재 결과, 대우건설이 제안한 시설은 일반 수영장이 아니라 스파와 휴식을 위한 소규모 자쿠지 시설로 확인됐다. ‘자쿠지’는 일반 수영장과 달리 대형 수처리 시설이나 별도 대규모 기계실이 필요한 구조가 아니며, 구조 하중 측면에서도 일반 수영장과 차이가 있다는 것이 업계의 설명이다.

이번 논란의 핵심은 건축법상 건물 높이 산정 기준이다. <건축법> 시행령은 옥상에 설치되는 승강기탑·계단탑·소화수조 등 일정 요건을 충족하는 시설물은 건축물 높이 산정에서 제외하도록 규정하고 있다. 특히 이들 시설의 ‘수평 투영면적 합계가 건축면적의 8분의 1 이하’인 경우는 건축물 높이에 포함되지 않는다.

설계도서를 확인한 결과, 대우건설 설계안에 포함된 옥상 시설은 건축법 시행령이 규정한 건축면적의 8분의 1 이하 기준을 충족하는 것으로 나타났다. 이에 따라 소화수조 등 옥상 시설을 포함해 건물 높이가 250m를 초과한다는 롯데건설의 주장은 건축법 시행령상 높이 산정 기준을 적용하면 성립하기 어렵다는 것이 건축 전문가들과 업계 관계자들의 공통된 견해다.

한 건축 전문가는 “건축법에서는 옥상 시설이라고 모두 건물 높이에 포함하는 것이 아니라 일정 조건을 충족하면 높이 산정에서 제외하도록 규정하고 있다”라며 “설계안을 평가할 때는 개별 시설의 존재 여부보다 해당 시설이 높이 산정 대상인지부터 확인해야 한다”라고 말했다.

정비업계에서는 경쟁사 설계안에 대한 검증 자체는 필요하지만, 법령과 설계도서를 충분히 검토한 뒤 문제를 제기해야 한다고 지적한다.

한 업계 관계자는 “수주 전 막바지일수록 조합원 불안감을 자극하는 주장이 늘어날 수 있다”라며 “법적 예외 조항이나 설계 기준을 충분히 확인하지 않은 네거티브 문제 제기는 불필요한 혼란으로 이어질 수 있다”라고 우려했다.

이와 관련해 조합원들 사이에서는 자극적인 의혹 제기보다 법령과 설계도서에 근거한 검증이 우선돼야 한다는 목소리도 커지고 있다.

성수4지구의 한 조합원은 “건설사가 기본적인 법령이나 설계도서조차 제대로 확인하지 않은 채 의혹부터 제기한다면 사업 파트너로서 신뢰를 얻기 어렵다”라며, “이제는 네거티브보다는 실현 가능한 사업 조건과 하이엔드 가치를 증명하는 정공법을 보여줘야 할 때”라고 말했다.

한 정비업계 관계자는 “시공사 선정은 수천억원에서 수조원 규모 사업의 파트너를 결정하는 절차인 만큼 근거가 불명확한 의혹 제기보다 객관적인 사실과 법령에 근거한 검증이 중요하다”라며 “조합원들도 주장 자체보다 그 주장을 뒷받침하는 근거가 무엇인지 꼼꼼히 확인할 필요가 있다”라고 조언했다.