성수4지구 탈락 예고? 챗GPT·제미나이도 경고한 롯데건설 오일근의 ‘부실 털어내기’ [조수연의 그래픽저널]

롯데건설(대표 오일근)이 지난달 말 사업보고서를 발표하자 분석가들의 논란이 일고 있다. 매출 증가와 부채비율 개선을 긍정적으로 평가하고 있으나, 다른 한편에서는 롯데건설의 경영 상황이 심상치 않다고 비판하고 있다.

롯데건설은 건설산업이 어려운 가운데 전년 대비 지난해 매출액이 0.59% 증가했고, 부채비율은 186.7%로 9.3%가 감소하며 실적 개선을 이뤘다. 이처럼 외형은 개선하거나 유지했지만, 실제 들여다보면 내용은 그렇지 않다. 롯데건설의 영업이익은 1년 전보다 37.8% 감소했고, 당기순이익은 79.9%나 급격히 감소했기 때문이다.

지난해 사업보고서를 기준으로 롯데건설의 경영 문제점을 구글 제미나이와 챗Gpt pro에 질문한 결과를 요약하면 이들 AI는 세 가지를 지적했다. 첫째는 지난해 말 취임한 오일근 대표이사의 의지가 재무 악화로 반영됐을 수 있다는 것이다. 이른바 빅배스(Big Bath) 전략의 영향인데, 신임 CEO가 취임 이전에 발생한 잠재 부실을 본인 임기 전 회계에 반영하는 것이다. 공교롭게 오일근 대표 취임 이후 공시한 2025년 사업보고서에 롯데건설은 1589억원의 대손상각비를 반영했다. 이는 전년 대비 124%(707억원) 증가한 금액이다.

‘빅배스’란 경영진 교체 시기에 앞서 부실자산을 한 회계연도에 모두 반영함으로써 잠재 부실이나 이익 규모를 있는 그대로 드러내는 회계 기법이다. 이 같은 회계적 ‘클리닝’은 단기에는 적자·주가 하락을 유발하지만, 이후 실적이 상대적으로 좋아 보이는 효과를 나타낸다. 다만, 실적 악화로 시장에 충격을 주거나 기대만큼 회복이 오지 않을 위험도 공존한다.

AI가 지적한 두 번째 문제는 과중한 매출채권과 대손충당금 설정에 따른 유동성 고갈 위험이다. 롯데건설 사업보고서에 따르면 공사미수금의 14.9%, 분양 미수금의 37.8%, 장기대여금의 54.2%를 대손충당금으로 설정했다. 이는 매출이 있으나 이로부터 실제 현금을 유입하지 않는 규모가 상당했다. 이에 따라 자료 1에서처럼 영업현금흐름 부족이 발생했다. 기업의 현금흐름 부족은 곧 부도 위험 신호이다.

롯데건설은 부채 압박과 현금흐름 부족을 타개하기 위해 대규모 신종자본증권을 발행했는데, 제미나이는 이를 자본 구조 왜곡으로 지적했다. 롯데건설은 지난해 12월과 올해 1월 3500억원씩 모두 7000억원의 신종자본증권을 사모로 조달했다. 조달 목적은 채무상환이었고, 이자율은 5.8%로 기업어음 등 단기채에 육박하는 고금리이다. 신종자본증권은 발행일 3년째부터 금리는 2.5%를 가산하고, 이후 1년마다 0.5%씩 5% 한도에서 추가 가산한다. 결국 롯데건설은 3년 되는 날에 조기 상환할 수밖에 없는데, 이때도 2% 추가 가산 금리를 지급한다. 최근 발행한 신종자본증권은 사실상 3년 만기 초고금리 채권으로 추정할 수 있다.

또한 AI는 3조6021억원의 PF 우발부채도 롯데건설의 질적 위험이라고 지적한다. 무엇보다 PF 우발부채의 대부분이 브리지론 상태라는 점이 위험성을 높이고 있다. 이러한 재무적 압박은 건설사의 시공사로 적격성을 약화하는 효과가 있다. 즉 재무 악화가 브랜드 자산가치 훼손과 부실시공 및 하자와 연결할 수 있어 수분양자는 시공사 선정 단계에서 신중히 평가해야 한다.

실제 롯데건설은 111건에 1317억원에 달하는 손해배상소송에 피소되었는데, 상당 부분이 하자 등 부실 공사와 관련하여 입주민과 소송을 벌이고 있다. 챗GPT는 롯데건설 2025년 사업보고서를 분석한 후 ‘재무 악화 → 현장 공사 부실 → 품질 저하/안전사고 → 하자/ 분쟁’으로 이어지는 재무 리스크 파급을 지적했다.

현재 롯데건설은 총사업비 1조4000억원의 성수4지구 재개발사업에 총력을 기울이고 있다. 애초 2월 9일 입찰 마감했으나 대우건설과 경쟁하다가 홍보 경쟁 과열과 지침 위반으로 서울시 조사 결과 ‘입찰 무효’가 결정됐었다. 이에 다시 입찰공고를 내고 5월 26일 입찰을 마감하고, 6월 27일 시공사 선정 총회가 있을 예정이다. 문제는 1차 입찰 마감 이후인 지난달 31일 롯데건설의 2025년 사업보고서가 공시됐다는 점이다.

애초 예정대로 2월에 입찰이 마감됐으면 롯데건설 재무 리스크 영향은 크지 않았을 텐데, 해당 사업보고서에 나타난 롯데건설의 재무 위기는 수분양자 관점에서 흘려보내기 쉽지 않아서 최종 시공사 선정에 어떻게 영향을 줄지 주목된다. 또한 오일근 대표 처지에서 향후 경영성과 보존을 위해, 그의 입장에서 당연해 보이는 빅배스가 롯데건설에 자승자박으로 작용할지도 관건이다.